Investiční kalkulačka

    Modelace investice do
    nemovitosti

    Zadáte cenu bytu, nájem a pár dalších čísel — kalkulačka ukáže, jestli vám investice vydělává, kolik vám zůstane v hotovosti každý měsíc a kolik dalšího kapitálu z ní časem můžete vytáhnout na další nákup. Počítá přesně tak, jak čísla počítáme my, když posuzujeme vlastní akvizice.

    Hodnota portfolia za 10 let

    + 5 901 454 Kč

    Zůstatek dluhu za 10 let

    − 1 952 210 Kč

    Kumulované cash flow

    + 604 773 Kč

    Čistý celkový zisk za 10 let

    + 4 554 017 Kč

    Růst hodnoty nemovitosti vs. klesající dluh

    Modrá plocha — hodnota bytu, červená — zůstatek dluhu, zelená — čistý zisk

    Rozložení bohatství — celkový čistý zisk

    Tržní hodnota mínus zůstatek dluhu vs. kumulativní cash flow (rok 10)

    Volná zástavní kapacita

    Částka v Kč, kterou lze ještě zastavit: 70 % tržní hodnoty nemovitosti minus zbývající dluh.

    Vývoj cash flow

    Roční cash flow po rocích — ze záporných hodnot pod osou nula postupně do plusu

    Struktura splátky hypotéky (30 let)

    100 % = měsíční splátka. Ukazuje, jak se v čase mění poměr úroků a umoření jistiny

    Tabulka rok po roce (prvních 10 let)

    RokSplátkaÚrokyJistinaNájemDaňCash flowHodnotaDluhEquityLTV
    1
    		154 605 Kč119 196 Kč35 409 Kč171 000 Kč0 Kč+16 395 Kč3 210 000 Kč2 364 591 Kč845 409 Kč73.7 %
    2
    		154 605 Kč117 384 Kč37 220 Kč179 550 Kč0 Kč+24 945 Kč3 434 700 Kč2 327 371 Kč1 107 329 Kč67.8 %
    3
    		154 605 Kč115 480 Kč39 125 Kč188 528 Kč0 Kč+33 923 Kč3 675 129 Kč2 288 246 Kč1 386 883 Kč62.3 %
    4
    		154 605 Kč113 478 Kč41 126 Kč197 954 Kč0 Kč+43 349 Kč3 932 388 Kč2 247 120 Kč1 685 268 Kč57.1 %
    5
    		154 605 Kč111 374 Kč43 230 Kč207 852 Kč0 Kč+53 247 Kč4 207 655 Kč2 203 890 Kč2 003 766 Kč52.4 %
    6
    		154 605 Kč109 162 Kč45 442 Kč218 244 Kč0 Kč+63 640 Kč4 502 191 Kč2 158 447 Kč2 343 744 Kč47.9 %
    7
    		154 605 Kč106 838 Kč47 767 Kč229 156 Kč0 Kč+74 552 Kč4 817 344 Kč2 110 680 Kč2 706 664 Kč43.8 %
    8
    		154 605 Kč104 394 Kč50 211 Kč240 614 Kč0 Kč+86 010 Kč5 154 559 Kč2 060 469 Kč3 094 089 Kč40.0 %
    9
    		154 605 Kč101 825 Kč52 780 Kč252 645 Kč0 Kč+98 040 Kč5 515 378 Kč2 007 690 Kč3 507 688 Kč36.4 %
    10
    		154 605 Kč99 125 Kč55 480 Kč265 277 Kč0 Kč+110 672 Kč5 901 454 Kč1 952 210 Kč3 949 245 Kč33.1 %

    Co z toho vypočítáte

    Čtyři čísla rozhodují o tom, jestli vám investice dává smysl — a jedno z nich rozhoduje o tom, jestli z ní postavíte portfolio.

    Měsíční splátka hypotéky

    Standardní anuitní splátka: výše úvěru krát měsíční úrok krát (1 + měsíční úrok) na počet měsíců, děleno tím samým výrazem minus 1. Výše úvěru se počítá jako kupní cena plus rekonstrukce minus vaše vlastní prostředky.

    Cash flow

    Kolik peněz vám každý rok reálně zůstane v kapse: roční nájem minus roční splátky hypotéky minus zaplacená daň. Kalkulačka to počítá rok po roce po celou dobu splácení, včetně kumulativního součtu.

    LTV (loan-to-value)

    Poměr toho, kolik ještě dlužíte bance, k aktuální hodnotě nemovitosti — počítá se jako zbývající dluh děleno hodnotou nemovitosti krát 100. Pod 70 % je komfortní zóna, ve které se bance dobře pracuje s dalším financováním.

    Volná zástavní kapacita

    Nejdůležitější číslo v celé kalkulačce, pokud plánujete portfolio, ne jeden byt. Počítá se jako 70 % z rozdílu mezi hodnotou nemovitosti a zbývajícím dluhem — tedy 70 % vašeho vlastního kapitálu v bytě. Je to částka, kterou z nemovitosti můžete „vytáhnout" dalším úvěrem, aniž byste ji museli prodat — stejná mechanika, jakou u nás znáte jako uvolňování mrtvého kapitálu. Jakmile vám v bytě naroste dost vlastního kapitálu, je to signál, že můžete financovat další nákup, aniž byste šetřili od nuly.

    Jak uvolnit mrtvý kapitál

    Tři typy kupujícího — a proč mění všechna čísla

    Kalkulačka počítá odlišně podle toho, jako kdo nemovitost kupujete. Volba typu kupujícího mění daňovou sazbu, možnost vrátit DPH i to, jestli si můžete odečíst ztrátu z pronájmu od jiných příjmů.

    FO podnikatel

    Daň 15 %bez vratky DPH
    • •Daň z příjmu 15 %, plný daňový štít.
    • •Ztrátu z pronájmu (vzniklou odpisy a úroky) si odečtete od zisku z vlastního podnikání.
    • •Po 10 letech držení je zisk z prodeje osvobozený od daně.

    FO nepodnikatel

    Daň 15 %bez vratky DPH
    • •Daň z příjmu 15 %, bez plného daňového štítu.
    • •Odpisy a úroky sníží daň z nájmu klidně až na nulu, ale nejdou odečíst od jiného příjmu.
    • •Osvobození od daně z prodeje po 10 letech platí i tady.

    Právnická osoba (s. r. o.)

    Daň 21 %s vratkou DPH
    • •Daň z příjmu 21 %, plný daňový štít.
    • •Investujete firemní zisk ještě před zdaněním dividendou — úspora 15 % oproti vyplacení zisku sobě jako fyzické osobě.
    • •Vratka DPH vrátí 12–21 % z kupní ceny přímo do cash flow. Po 10 letech prodáváte osvobozeně od daně, aniž byste museli vratku vracet.

    Kalkulačka zároveň počítá zrychlené daňové odpisy podle 5. odpisové skupiny (30 let) — odepisuje se jen budova, ne pozemek, který standardně tvoří 15 % ceny.